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Differenzierte Preisentwicklung bei Wohnhäusern im Südwesten von Frankfurt am Main

Die Preise in der Top-Lage haben sich leicht erholt.
Frankfurt am Main ist die mit Abstand bedeutendste Stadt in Hessen, obwohl sie in letzter Zeit durch die Finanzkrise arg gebeutelt ist. Doch die ersten Großbanken fahren wieder satte Gewinne ein und Studien prognostizieren weiterhin eine gute Entwicklung auf dem Immobilienmarkt. Nach unserer Analyse des Südwestens der Stadt sieht die Entwicklung der Angebotspreise für Häuser ganz unterschiedlich aus, je nach betrachtetem Stadtteil.

Sachsenhausen-Süd gehört zu den sehr guten und begehrten Lagen von Frankfurt am Main. Ein eigenes Haus kostet dort im Durchschnitt 3.677 Euro pro Quadratmeter. Das ist nach unserer Analyse im Vergleich zum ersten Halbjahr 2009 ein Preisrückgang von etwa fünf Prozent. Im benachbarten Stadtteil Niederrad dahingegen sind die Preise kräftig gestiegen, genauer gesagt nach unserer Beobachtung um 13 Prozent. Aktuell bezahlt man für den Quadratmeter eines Eigenheims dort 3.413 Euro.

Sindlingen ist ein Stadtteil der Finanzmetropole am Westrand. Häuser sind die nach unserer Beobachtung günstigsten in der betrachteten Region. Durchschnittlich gibt man hier für Objekte 1.690 Euro pro Quadratmeter aus. Damit sind die Preise im Vergleich zu den ersten sechs Monaten des vergangenen Jahres um drei Prozent gestiegen. In Nied dahingegen gingen sie zurück, genauer im etwa acht Prozent, und bewegen sich nun im einen Mittelwert von 1.751 Euro pro Quadratmeter.

Quelle: www.ImmobilienScout24.de

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Welche Formen der Bewertung und Analyse sind in der Immobilienwirtschaft üblich?

1. Immobilienbewertung

Ermittlung des Verkehrswertes nach WertV

Für die Ermittlung des Verkehrswertes gibt die WertV und das Baugesetzbuch die Methodik der Bewertung vor. Diese erfolgt nach standardisierten Verfahren:

  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren

Der Verkehrswert wird aus den Ergebnissen der jeweiligen Verfahren unter Berücksichtigung der Verhältnisse am Grundstücksmarkt abgeleitet.

Ermittlung des Marktwertes nach internationalen Methoden

Obwohl man von internationalen Methoden spricht, ist hier in der Regel die angelsächsische Methode auf Basis der Vorschriften (red book) der RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) gemeint.

Wichtigstes Verfahren ist hier die sogenannte Discounted Cash Flow – Analyse. Auch wenn dieses Verfahren dem deutschen Ertragswertverfahren teilweise ähnelt, gibt es jedoch eine Reihe von Unterschieden. Dies betrifft sowohl die Betrachtung des Bodenwertes als auch die Behandlung der Mieterträge.

2. Immobilienanalysen

Immobilienanalysen reichen von speziellen Untersuchungen bis zur komplexen immobilienwirtschaftlichen Due Diligence. Häufig sind Wertermittlungen Bestandteil der Analysen.

Spezielle Untersuchungen können z.B. sein:

  • Objektspezifische Markt- und Standortanalysen
  • Analyse von Entwicklungs- oder Umnutzungspotenzialen
  • Analyse von möglichen Verwertungsszenarien

Im Rahmen einer komplexen Due Diligence werden alle Chancen und Risiken einer Immobilie im Hinblick auf die aktuelle Situation und die zukünftige Entwicklung ausgewertet und bewertet.

Tipp:

Eine isolierte Wertermittlung führt häufig nicht zu ausreichenden Ergebnissen. Meistens gelingt es erst mit entsprechenden Analysen, Potenziale und Risiken zu greifen.

Quelle:Dr-Luebke.com

Verkehrswert

Was ist der Verkehrswert und wie wird er definiert?

Die Definition des Verkehrswertes ist im Baugesetzbuch wie folgt festgeschrieben:

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Ziel der Verkehrswertermittlung ist also die Prognose eines aktuellen Marktpreises unter Berücksichtigung der speziellen Grunstückseigenschaften.

Neben der Kenntnis entsprechender Wertermittlungsverfahren sind deshalb folgende Voraussetzungen für die fundierte Ermittlung des Verkehrswertes von besonderer Bedeutung:

  • Kenntnis der aktuellen Marktbedingungen für die jeweilige Immobilienart
  • Spezielle Immobilienkenntnisse
  • Erfahrung

Mehrfamilienhaus Vermittlung

Wir bieten Ihnen folgende Leistung an: Vermittlung von Mehrfamilienhäuser, Vermittlung von Einfamilienhäuser, Vermittlung von unbebauten Grundstücken, Vermittlung von Eigentumswohnungen, Vermittlung von Kapitalanlagen, Vermittlung von Renditeobjekten, Vermittlung von Gewerbeimmobilien, Vermietung und Verpachtung von Wohn- und Geschäftsräumen.

Ist ein Mehrfamilienhaus eine inflationssichere Anlage?

Selbstverständlich ist ein Mehrfamilienhaus eine sehr gute Anlage! Denn nicht umsonst haben ca. 70 % der vermögenden Menschen in Deutschland ihr eigenes Vermögen zu einem sehr großen Teil in Immobilien bzw. in Immobilien gemacht. Ist doch (fast) auch schon logisch, denn wer bezahlt die Immobilie als Kapitalanlage denn letztendlich? Genau, die Mieter.

Selbstverständlich gibt es auch „Risiken“, wie zum Beispiel Mietausfall. Aber wenn es von vorneherein sehr gut aufzieht, dann wird man damit sehr viel Spaß haben. Kaufen Sie ein MFH mit 8-9 % Mietrendite pro Jahr (ja, die gibt es), zahlen Sie 4,5 – 5 % Zinsen und 1 – 2 % Tilgung pro Jahr und siehe da, es bleibt ein Überschuss nach Steuern. Dieser wird nicht ausgegeben, sondern geht direkt auf das Rücklagenkonto, um Modernisierung und ähnliches davon zu bestreiten. Es ist die einzige Anlageform in Deutschland, die zweifach „gefördert“ wird. Zum einen zahlen die Mieter die Zinsen und die Tilgung und zum anderen werden die Zinsen steuerlich angerechnet! Bei ausreichender Bonität kann man sogar ein MFH kaufen ohne Eigenkapital mit einzubringen, bzw. lediglich die Kaufnebenkosten von ca. 5,9 % des Kaufpreises.

Umfrage belegt: Balkon und gute Wärmeisolierung sind die wichtigsten Ausstattungskriterien bei der Immobilienwahl

Ein Balkon oder eine Terrasse sind für die Mehrheit der Deutschen (53 Prozent) die wichtigsten Ausstattungsmerkmale bei der Wahl einer neuen Immobilie. Knapp dahinter folgen eine gute Wärmeisolierung (49 Prozent) sowie die Zentralheizung (34 Prozent). Das hat eine neue repräsentative Umfrage von ImmobilienScout24 ergeben.

Die Deutschen mögen Sonne und Wärme – so könnte man die Ergebnisse der Befragung zu den „Must Haves“ einer Immobilie interpretieren. Vor allem Frauen legen viel Wert auf einen Sonnenplatz in Form eines Balkons oder einer Terrasse. Für 58 Prozent von ihnen ist dieses Ausstattungsmerkmal am wichtigsten; bei den Männern sind es „nur“ 49 Prozent. Auch ein gut ausgestattetes Badezimmer ist eher ein weibliches Anliegen: 37 Prozent der befragten Frauen wünschen sich eine Badewanne, hingegen nur 29 Prozent der Männer.

Ein Klischee wurde durch die ImmobilienScout24-Umfrage wieder bestätigt: Männern ist ihr Auto wichtiger als Frauen. So ist für 32 Prozent der Herren (vs. 23 Prozent der Frauen) eine Garage oder ein Stellplatz Bedingung bei der Wahl eines neuen Zuhauses.

Erstaunlich: Vermeintliche Luxusgüter wie Fußbodenheizung oder Gäste-WC sind den Deutschen wichtiger als ein Fahrstuhl. Dieser wurde erst an elfter Stelle der meist gewünschten Ausstattungsmerkmale genannt.

Quelle:immoscout.de